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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。
- 總價：328 萬
- 參考單價：32.96 萬/坪
- 地址：
新北市
淡水區
新民街
地圖
🏷️ 查看區域實價登錄
- 社區：好天地
- 格局： 1房(室) 1廳 1.5衛
- 總坪數：9.95 坪 (不含車位面積)
- 主建物面積：6.02 坪
- 附屬建物面積：1.03 坪
- 共同使用：2.9 坪
- 土地面積：2.28 坪
- 樓別/樓高： 2樓 / 5樓
- 屋齡：79 年
- 法定用途：住家用
- 形式/類型：住宅/ 公寓
詳細資訊
特色說明
圖片介紹
地圖 (點擊顯示地圖)
我家AI分析｜物件診斷一次看
本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。
物件 SWOT 分析
| 面向 | 內容 |
|---|---|
| 優勢 (Strengths) | 1. 總價親民： 總價僅 328 萬，門檻低，適合預算有限的年輕買方或首購族。 2. 格局實效： 9.95 坪擁有一房及 1.5 衛，對於小宅來說空間規劃優異，生活機能完整。 3. 地段潛力： 位於淡水新民街核心生活圈，鄰近多所學校與大學，租賃需求穩定。 |
| 劣勢 (Weaknesses) | 1. 屋齡過高： 標示屋齡達 79 年，建築老化嚴重，可能面臨管線更新或結構維護問題。 2. 貸款限制： 老舊公寓通常銀行核貸成數較低，且貸款年限受限，資金周轉壓力大。 3. 無電梯與車位： 5 樓透天僅有 2 樓，爬梯對於長者或搬家不便，且不含車位，日常使用需額外規劃。 |
| 機會 (Opportunities) | 1. 投資收租： 鄰近淡江大學與中學區，未來若以出租為主，租金回報率可能優於新成屋。 2. 舊建更新： 位於舊社區可能有都市更新或整建維護機會，長期看有資產增值潛力。 |
| 威脅 (Threats) | 1. 流動性風險： 老舊公寓貸款困難導致買盤減少，未來轉手可能較不易。 2. 維修成本： 隨著屋齡增加，公共設施與管線故障頻率可能上升，維修基金或自付成本需留意。 3. 市場波動： 若淡水地區新案量增加，老舊公寓的競爭力將進一步被削弱。 |
物件評論
建議結論：適合特定需求的買方，需審慎評估貸款條件。
此物件總價低於 400 萬，對於預備在淡水區安家或進行長期收租投資的買者來說，具有不錯的入門價值。然而，其核心風險在於「屋齡高達 79 年」，這將直接影響銀行核貸額度與年限，若您無法以現金款支付或部分自籌資金解決貸款問題，建議優先考慮其他物件。此外，因不含車位且為無電梯公寓，若考量未來家庭成員增加或父母同住，居住舒適度可能會受限。總體而言，如果您重視地段生活機能、以投資收租為目的，或是年輕夫婦作為過渡性購屋選擇，此物件值得列入比價；但若對建築新穎度與貸款便利性有較高要求，則建議再觀望。
問與答
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楊淑華(仲介，收取服務費)
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證號: (112)登字第433306號
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